Kinh te dau tu quan tri kinh doanh.

Gợi ý nhỏ khi tìm kiếm một địa điểm để bán hàng ăn hoặc bán lẻ, ước lượng dân số trong khu vực và tìm sự trợ giúp cần thiết

Ắt hẳn bạn đã nghe rất nhiều lần các từ “vị trí, địa điểm, vị thế”. Nhưng nếu bạn đang điên đầu với việc phải sáng tạo ra một thực đơn độc đáo cho nhà hàng mới hay tìm kiếm những mối bán sỉ cho cửa hàng bán lẻ đầu tiên thì có lẽ “địa điểm” không phải là suy nghĩ trước tiên nhất trong đầu bạn.

Bây giờ là lúc phải đặt “địa điểm” lên vị trí đầu tiên trong danh sách những việc cần phải làm. Nếu bạn đang chuẩn bị mở hàng ăn hay một cửa hàng bán lẻ ở mặt tiền, làm thế nào để đặt cơ sở của bạn tại một địa điểm thích hợp có lẽ là điều quan trọng duy nhất mà bạn phải làm ngay từ đầu. Dĩ nhiên là bạn cũng cần phải có một sản phẩm cầm chắc phần thắng, nhưng làm sao người ta có thể biết đến sản phẩm đó nếu chưa đặt chân qua khỏi ngưỡng cửa hiệu?

Theo khẳng định của Irene Dickey, giảng viên ngành quản trị và tiếp thị tại Đại học kinh doanh ở Dayton, bang Ohio: “Đối với giới bán lẻ có tính phụ thuộc cơ sở vật chất hữu hình, 3 yếu tố tiên quyết có tính quan trọng bậc nhất mà bạn sẽ phải đưa ra quyết định là địa điểm, vị trí và địa thế. Sự quyết định cẩn trọng đối với  địa điểm kinh doanh mới sẽ quyết định sự thành bại của hầu hết các doanh nghiệp nhỏ lẻ cũng như các loại hình kinh doanh dịch vụ tiêu dùng.”

Xem xét yếu tố nhân khẩu - khách hàng tương lai của bạn

Việc đưa ra những quyết định này có thể đơn giản hay phức tạp phụ thuộc vào chính bạn. Có những công cụ có sẵn dùng để phân tích đâu là một địa điểm phù hợp bao gồm các thông tin về loại phương tiện giao thông, dữ liệu về lối sống và các phân tích về tính cạnh tranh khác. Cũng theo Dickey: “Với một mức giá cả, một người bán lẻ có thể hỏi những câu hỏi như “Nếu tôi đang tìm chỗ để mở thêm một cửa hàng trong một lĩnh vực kinh doanh đặc trưng, điều kiện về mức độ buôn bán thuận lợi nhất là gì bởi nó liên quan đến lĩnh vực thương mại đặc trưng mà tôi đang nhắm tới. Loại hình buôn bán tổng quát ở khu vực đó là gì? Và khi khách hàng đã đặt chân vào bên trong cửa hiệu, có cách nào để đo được các kiểu người tiêu dùng trong cửa hiệu?”

Theo lời khuyên của Michael Rodelle, giám đốc công ty bất động sản Michael Rodelle - hệ thống nhượng quyền của D'Angelo Sandwich Shops đặt trụ sở tại Dedham, Massachusetts: “Hãy tìm hiểu kỹ càng để có được một cái nhìn tổng quan về khu vực mà bạn đang xem xét: độ tuổi, thu nhập, số hộ gia đình, v.v”

Ngoài ra, bạn cần phải nghiên cứu thêm về các guồng máy lân cận, chẳng hạn như những cửa hàng bán lẻ khác có thể thu hút khách đến khu vực đó, các cụm cộng đồng từ khu công nghiệp hay các bãi xe, trường học, đại học, bệnh viện. Bạn cũng nên quan tâm đến cả đường cao tốc và người đi bộ nữa. Carlos Silva, người đồng sáng lập Memphis Championship Barbecue ở Las Vegas đã học được rất nhiều điều về việc tìm kiếm một địa điểm thuận lợi khi ông cùng 3 người đồng sáng lập Dick Hart, Mike Mills và Dan Volland) mở nhà hàng đầu tiên của họ vào năm 1994. Silva nói: “Chúng tôi đã mở doanh nghiệp đầu tiên ở giữa một khu chẳng là gì cả và chúng tôi đã phải làm việc cật lực để thu hút khách hàng đến”.

Theo Silva, nói như thế không có nghĩa đó là một địa điểm tồi, nó phù hợp với chủ đề của nhà hàng. Nhưng nó đòi hỏi rất nhiều nỗ lực hơn nữa để có thể hình thành nên tên tuổi. Hiện giờ, 3 địa điểm khác nữa đang hoạt động và tăng trưởng. Một trong ba địa điểm nằm bên trong một sòng bạc. Các nhà sáng lập dường như đã tìm ra con đường hoạt động quen thuộc cho mình. “Những gì chúng tôi đã thực hiện ở Vegas đã tiếp cận tới từng hóc hẻm trong thành phố. Silva cho biết doanh thu của các nhà hàng đã tăng 25% so với năm ngoái, tăng trưởng 60% so với chỉ tiêu đề ra năm 2004. “Bạn có thể chạy đến một nhà hàng của Memphis trong vòng 10 phút.”

Hãy quan sát đối thủ của bạn

Dù sao thì các chuyên gia đều đồng ý rằng câu trả lời cho việc đâu là nơi bạn nên chọn làm địa điểm dễ dàng hơn nhiều so với cách mà nhiều nhà doanh nghiệp đã thực hiện. “Đơn giản là, địa điểm tốt nhất phải chọn là nên ở càng gần bên cạnh đối thủ cạnh tranh đáng gờm nhất của mình càng tốt.” – theo ý kiến của Greg Kahn, người sáng lập kiêm CEO của tập đoàn nghiên cứu Kahn (Kahn Research Group) ở Huntersville, North Carolina, một nhà nghiên cứu gạo cội về hành vi ứng xử, ông chính là người đã thực hiện nghiên cứu về địa điểm cho Arby's, Buffets Inc., Home Depot, Subway và nhiều tập đoàn lớn nhỏ khác. “Khách bộ hành thì rõ ràng là quan trọng nhưng vấn đề đón được những khác hàng “hoàn hảo” đặt chân đến càng quan trọng hơn. Nếu ở càng gần bên cạnh các đối thủ cạnh tranh, bạn càng có lợi nhờ chính những nỗ lực tiếp thị của họ.”

Nói cách khác, các đối thủ của bạn đã lựa chọn địa điểm kinh doanh dựa trên các đặc điểm nhân khẩu học lí tưởng thuộc từng khu vực đặc trưng. Trong nhiều trường hợp, họ đã dành phần lớn ngân sách quảng cáo cho việc thu hút khách bộ hành rẽ hướng đến cửa hàng của họ. Theo Kahn, “Tại sao lại phải bỏ tiền trong khi họ đã làm sẵn điều đó dùm bạn rồi? Sự dễ dàng chính là ở chỗ đó.”

Hơn nữa, việc bạn ở gần bên đối thủ có thể là một lợi thế kinh doanh với điều kiện bạn phải có đủ tự tin về sản phẩm của mình để có thể tung ra cạnh tranh. Blake Tartt III cũng thể hiện sự đồng tình với ý kiến này trong phát biểu sau: “Sự cạnh tranh thì tốt. Cạnh tranh làm cho người bán lẻ hoặc các nhà hàng cải thiện tốt hơn, cạnh tranh sinh ra thêm hàng quán, thêm xe cộ và đó chính là mặt tích cực. Nếu khách hàng của tôi giỏi, tôi khuyên họ nên tiếp tục thẳng tiến cạnh tranh.” Ông là chủ tịch và là CEO của công ty thương mại bất động sản New Regional Planning ở Houston. Ông nổi tiếng nhờ sự cống hiến cho các khu thương mại lớn và sự phát triển của ngành thương mại.

Tất nhiên tốt hơn hết vẫn là bạn nên tự mình có nhận xét đánh giá về một mặt bằng cụ thể nào đó, thậm chí ngay cả khi đối thủ của bạn có vẻ như đã chiếm vị thế rất lớn mạnh tại khu vực đó. Đi trước thế cờ về điểm này sẽ góp phần giúp doanh nghiệp của bạn phát triển theo ý muốn, chẳng hạn sau đó bạn sẽ muốn mở thêm một địa điểm khác.

Bạn có cần sự trợ giúp mang tính chuyên nghiệp?

Nhưng vẫn chưa hết việc của bạn đâu, ngay cả khi bạn nghĩ rằng bạn đã tìm được một địa điểm thích hợp cho doanh nghiệp của mình. Việc thương lượng được một giá thuê hợp lí đối với bạn và doanh nghiệp của bạn cũng quan trọng tương đương với việc chọn vị trí vậy. Theo Tartt, “Một yếu tố cực kì quan trọng là bạn nên thuê một luật sư giỏi để có thể thương lượng giá thuê mặt bằng cho bạn, đó cũng là một khoản chí phí đáng kể. Người luật sư có hể giúp bạn xem xét những thứ chẳng hạn như các điều khoản thuê, cho phép xây dựng và các điều khoản thỏa thuận về tài sản.

Luật sư còn có thể giúp bạn trao đổi với chủ sở hữu mặt bằng/chủ đất. Nhờ đó bạn có thể hỏi được các ý cần thiết nhất. Và Tartt khuyên bạn nên cẩn thận “Hãy hỏi chủ đất thật kỹ lưỡng như khi bạn đi tìm địa điểm khó khăn ra sao, giống như là bạn đang sắp sửa tìm bạn đời vậy. Có rất nhiều người chỉ đặt cái tôi của mình lên trên hết”

Hãy tận dụng hết khả năng của chuyên gia bất động sản ở khu vực đó như chính bản thân mình vậy vì người đó có thể hiểu được khách hàng của bạn.Tùy vào kiểu cửa hàng mà bạn định mở ra là một hàng ăn hay một cửa hiệu bán lẻ, bạn sẽ muốn bàn về những thứ như loại hàng hóa mà những khách hàng bạn nhắm tới sẽ mua hay là loại thực phẩm mà họ thích ăn. “Chắc chắn là ở mỗi thành phố đều có những chuyên gia bất động sản nắm rõ thành phố của họ như trong lòng bàn tay vậy. Người thật sự theo sát từng bất động sản sẽ nắm rõ tất cả các khuynh hướng đó, về loại hình phương tiện giao thông và tình hình nhân khẩu trong khu vực.”

Một việc không kém phần quan trọng nữa là hãy tìm người giúp bạn lập kế hoạch kinh doanh ngay cả trước khi bạn bắt đầu tìm kiếm địa điểm. Trang web Engtrepreneur.com có mục hướng dẫn lập kế hoạch kinh doanh có thể giúp bạn thực hiện giai đoạn này và đó cũng là một khởi điểm tốt. Một bậc thầy kinh doanh hoặc chuyên gia tư vấn về kế hoạch kinh doanh có thể giúp bạn vượt qua quá trình này. Vì vậy, hãy tìm kiếm sự hỗ trợ từ xung quanh mình, tham khảo các đồng nghiệp hoặc tham vấn trung tâm phát triển doanh nghiệp nhỏ tại địa phương chẳng hạn.

“Phải biết kế hoạch kinh doanh của bạn là gì từ lúc bạn đang đi tìm địa điểm để đặt trụ sở kinh doanh. Phải biết các mục tiêu chiến lược của bạn là gì.”

Chuẩn bị tư tưởng về tất cả những khoản chi phí liên quan khi mới bắt đầu doanh nghiệp sẽ có thể giúp bạn đối phó được với bất kì trở ngại nào có thể xảy ra. Một trong những lỗi thường hay vấp phải khi mới thành lập doanh nghiệp là đánh giá không đúng mức các chi phí và thời gian liên quan, nhất là khi tình huống đó ập đến, và sai sót này chỉ có thể tránh được nếu bạn lập kế hoạch một cách hợp lí. Nếu bạn đã chuẩn bị mọi thứ từ chi phí cho lái buôn, luật sư, công nghệ, kiến trúc sư cho tới  mặt pháp lí  tại địa phương. Bạn có thể thấy rằng cả thời gian lẫn tiền bạc dành cho khởi nghiệp đều rất khác nhau.

Lời khuyên tốt nhất ư? Theo Rodelle, “Hãy trao đổi với những người trong nghề - hãy học hỏi ở họ những gì mà họ đả trải qua, những chông gai cạm bẫy nào, những gì cần phải cẩn trọng đề phòng. Bạn cần phải tự chuẩn bị trước thì mới có thể tự bảo vệ mình và dẫn đầu khi lộ diện.”

Những điều cần phải hỏi

Trả lời 22 câu hỏi sau đây về từng lĩnh vực mà bạn đang xem xét. Câu trả lời có thể giúp bạn quyết định chọn địa điểm bán lẻ phù hợp nhất cho doanh nghiệp của bạn:

1. Địa điểm đó có nằm trong khu vực phù hợp với loại hình doanh nghiệp của bạn?
2. Mặt bằng đó có đủ lớn cho doanh nghiệp của bạn? Nó có đủ phòng ốc để làm gian bán lẻ, văn phòng, nhà    kho và không gian phòng làm việc cần thiết?
3. Nó có đáp ứng các yêu cầu về bố trí mặt bằng không?
4. Căn nhà đó có phải sửa chữa gì không?
5. Các tiện nghi có sẵn như đèn điện, máy điều hòa có đáp ứng yêu cầu? Bạn sẽ phải đi lại đường dây điện hay đường ống nước? Hệ thống thông gió có phù hợp không?
6. Các điều khoản thuê mướn có ưu đãi không?
7. Địa điểm đó có gần nơi bạn đang ở không?
8. Bạn có thể tìm được nhưng nhân công đủ năng lực trong khu vực quanh địa điểm đó?
9. Những người mà bạn sẽ chọn làm đối tượng khách hàng có sống gần đó? Mật độ dân số trong khu vực có đủ để đáp ứng doanh số của bạn?
10. Thương mại trong khu vực có phụ thuộc triết để vào các ngành kinh doanh theo mùa không?
11. Nếu bạn chọn địa điểm ở khá tách biệt với mặt bằng dân số - khách hàng – nói chung, liệu bạn sẽ có khả năng trang trải các chi phí quảng cáo cao hơn?
12. Mặt bằng đó có phù hợp với hình tượng mà bạn muốn xây dựng?
13. Mặt bằng đó có nằm cạnh những hàng xóm thân thiện và trong khu vực có tỉ lệ tội phạm thấp?
14. Hệ thống đèn chiếu sáng trong khu vực có đủ để thu hút khách hàng đi mua sắm và tạo cho họ cảm giác an toàn không?
15. Mức bảo hiểm tội phạm có đắt lắm không?
16. Các doanh nghiệp lân cận có thu hút những khách hàng là đối tượng sẽ ghé vào cửa hàng của bạn?
17. Có đối thủ cạnh tranh nào sát bên mặt bằng đó? Nếu có thì bạn có thể cạnh trạnh nổi với họ?
18. Địa điểm nằm ở vị trí có dễ dàng đến đối với khách hàng tiềm năng của bạn không?
19. Chỗ đậu xe có phù hợp?
20. Có phương tiện giao thông công cộng trong khu vực không?
21. Các nhà cung cấp có thuận tiện giao hàng ở địa điểm này không?
22. Nếu trong tương lai doanh nghiệp của bạn lớn mạnh hơn thì mặt bằng này có phù hợp để phát triển nữa không?

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm các mẹo thương lượng khi thuê mướn mặt bằng trong bài “Kinh nghiệm thuê mặt bằng” đăng trên tạp chí Doanh nhân 12/2004.
                                                                                                                                        Karen E. Spaeder